پیش بینی بازار مسکن از نگاه یک کارشناس

به گزارش نبض بورس به نقل از ایسنا؛ مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: قیمت مسکن بخصوص در سال ۱۳۹۹ فراتر از انتظارات تحلیلگران افزایش  پیدا کرد. اگر از ابتدای سال بر اساس رشد تورم یا نقدینگی می خواستیم انتظارات تورمی را در نظر بگیریم،  تصور وضعیت فعلی بازار مسکن قابل پیش بینی نبود. حتی با توجه به  قیمت دلار، رشد بازار مسکن فراتر از انتظار بود. در واقع جریان احساسی در بازار مسکن حاکم شد و به همین لحاظ احتمال افت قیمتها دور از انتظار نبود که دیدیم در آذرماه این اتفاق افتاد؛ زیرا از ابتدای سال جاری قیمت مسکن در تهران به طور متوسط ۱۰ درصد در هر ماه افزایش یافت که در مجموع رشد ۷۰ درصد رقم تکان دهنده ای محسوب می شود.

وی افزود: از اواسط آبان ماه متاثر از تحولات سیاسی بین المللی و امیدواری برای گشایش در برجام این تصور را ایجاد کرد که درآمدهای نفتی بالا می رود و قیمت ارز کاهش پیدا می کند. تاثیر موقت این گمانه زنی به شکل افت حدود ۲۰ درصدی قیمت ارز خود را نشان داد. شاخص بورس نیز قبل از آن حدود ۳۰ درصد افت کرد و در مورد سایر کالاهای سرمایه ای از جمله مسکن نیز شاهد کاهش قیمتها هستیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بازار مسکن به لحاظ سنگین بودن به شوکهای اقتصادی و سیاسی دیر واکنش نشان می دهد. با این حال وقتی مشخص شد کاهش قیمتهای بورس و ارز، عارضه موقت است، تکنیکال نبوده و ریشه در تغییرات مهمی که در افق انتظارات تورمی ایجاد شده دارد، طبیعتا در بازار مسکن هم باید شاهد می بودیم که انتظارات فروشندگان تعدیل شود. این باعث شد حجم معاملات پایین بیاید؛ زیرا خریداران حاضر نیستند با قیمتهای قبلی بخرند و اغلب فروشندگان نیز هنوز نپذیرفته اند که قیمتها باید پایین بیاید.

سلطان محمدی با بیان اینکه روند کاهش قیمت مسکن ابتدا با افت معاملات شروع می شود خاطرنشان کرد: اگر دوره کاهش معاملات تداوم داشته باشد به تدریج عده ای از فروشندگان که تعجیل بیشتری در فروش دارند یا تحلیلشان این است که باید واقعیت را بپذیرند با اختلاف نرخها را پایین می آورند. در ماههای آبان و آذر شاهد کاهش حجم معاملات مسکن بودیم که خبر از کاهش آتی قیمتها می دهد. البته کاهش قیمتها در بخش مسکن خیلی شدید نخواهد بود و با بازارهای بورس و ارز متفاوت است. با این وجود دوره هایی را داشته ایم که قیمت مسکن روند منفی داشته و به نظر می رسد برای یک دوره کوتاه مدت شاهد کاهش قیمت باشیم.

وی تاکید کرد:  از طرف دیگر ما یک تورم ساختاری مزمن در بیش از پنج دهه در کشور داشته ایم که از قبل انقلاب شروع شده است. مادامی که اصلاحات ساختاری در هزینه ها و درآمدهای دولت ایجاد نشود این وضعیت تورمی ادامه خواهد داشت، حتی اگر بر اساس شوکهای سیاسی قیمتها برای مقطعی کاهش یابد.

به گفته سلطان محمدی، هنوز عزم جدی برای اصلاح ساختار اقتصادی در دولت نمی بینیم. همچنان هزینه های دولت در حال افزایش است و در لایحه بودجه ۱۴۰۰ منابع درآمدی را حتی الامکان بر اساس درآمد نفت پیش بینی کرده اند. به محض اینکه درآمد نفت بالا می رود یا حتی امید به افزایش قیمت می رود چاه آن را از قبل می کنند و هزینه ها را افزایش می دهند. اگر این روند ادامه داشته باشد در قیمت کالاها از جمله مسکن و حتی نرخ ارز منعکس خواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر بخواهیم به طور میان مدت و بلندمدت ببینیم متاسفانه همچنان چشم انداز تورمی دیده می شود. اما این وضعیت گریزناپذیر نخواهد بود. خیلی از کشورهای دنیا و کشورهای منطقه که اقتصاد به مراتب متزلزل تری از ما داشتند توانسته اند تورم را مهار کنند. این مهم مستلزم اصلاح سیاستهای پولی و مالی دولت است.

خانه در تهران متری ۲۷.۱ میلیون تومان

بنابراین گزارش، مطابق اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸ درصد رشد نشان می دهد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از اردیبهشت سال جاری تا کنون بوده است. معاملات نیز در هشتمین ماه از سال جاری به طور محسوسی کاهش یافت. در آبان ماه ۱۳۹۹ تعداد ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسید که در مقایسه با ماه قبل ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱.۸ درصد افزایش پیدا کرد.