عواملی که بحران کنونی مسکن را رقم زد

به گزارش نبض بورس، گزارش عملكرد طرح نهضت ملي مسكن كه از گزارش تجمعي نهضت ملي و اقدام ملي مسكن به دست آمده نشان مي‌دهد 7 ميليون نفر در اين طرح شركت كرده‌اند و 5 ميليون نفر از آنها در بررسي اوليه، «رد» شده‌اند و 1.8 ميليون نفر از آنها نيز داراي شرايط دريافت مسكن حمايتي تشخيص داده شده‌اند. اما نكته جالب توجه اينكه از كل اين تعداد 750 هزار نفر اقدام به واريز وجه 40 ميليون توماني اوليه كرده‌اند و مابقي به دلايل مختلفي نتوانسته‌اند در پروژه‌هاي مسكن حمايتي دوام بياورند.

از جمله دلايلي كه فقط 10 درصد از متقاضيان اقدام به واريز وجه اوليه براي نهضت ملي مسكن كرده‌اند مي‌توان به موارد زير اشاره كرد: نداشتن استطاعت مالي براي تامين پول اوليه (40 ميليون تومان)، نامشخص بودن مبلغ نهايي سهم آورده متقاضيان، نامشخص بودن اطلاعات دقيق واحد تخصيصي كه بعضا مكان اين واحدها نيز مشخص نبوده است. ضمن اينكه مدت زمان طولاني ساخت واحدهاي مسكوني اين طرح در شرايط تورمي كاري كرده كه هزينه ساخت به دليل تورم بالاتر برود و هزينه تمام شده و قيمت اين واحدها افزايش پيدا كند. بنابراين به سود متقاضيان بوده كه در صورت داشتن پول مورد نياز براي خريد يك خانه در شهرك‌هاي اقماري، از اين پروژه‌ها خارج شوند تا اينكه با توجه به وجود شرايط تورمي در كشور پول خود را به صورت ريالي نگه دارند و همگام با افزايش قيمت كه ارزش پول را كاهش مي‌دهد و هزينه ساخت مسكن را بالا مي‌برد، اين پول را به تدريج وارد پروژه‌هاي مسكن سازي دولتي كنند.

بنابراين مي‌توان استقبال محدود از قالب اجرايي نهضت ملي مسكن را به دو عامل عمده عدم استطاعت و عدم جذابيت محدود كرد كه با توجه به سنگيني ميزان آورده اوليه، يعني رقم 40 ميليون تومان موجب كاهش استقبال شده است. از طرفي مبهم و نامشخص بودن پروژه‌ها از ديگر مواردي است كه طرح نهضت ملي مسكن و ساير طرح‌هاي حمايتي دولت در بخش مسكن را به بن‌بست كشانده. شايد انتظار اينكه بعد از ثبت نام اوليه متقاضيان بدانند كه موقعيت، مشخصات، قيمت، شرايط پرداخت، ميزان آورده و زمان تحويل چه زماني است حق اوليه آنها باشد. اين مساله عملا نقش زيادي در عدم جذابيت طرح داشته و بخش قابل توجهي از متقاضيان نيز با هدف بهره‌مندي از مزاياي حمايتي زمين و وام ثبت نام كرده و از ابتدا قصد سكونت در اين واحدها را نداشته‌اند. اين مساله نيز يكي از نقدهاي جدي به اقدامات اينچنينی بوده كه در عمل به كاهش مستاجران و التهاب بازار منجر نمي‌شود.

جانمايي نامناسب و جولان دلالان مسكن

مساله ديگر اينكه به دليل مكان‌يابي و جانمايي نامطلوب عمده پروژه‌ها به ويژه در شهرهاي جديد و عدم عرضه در محل تقاضا، تقاضاي موثر مسكن كاهش پيدا نكرده است. با تعريف اين پروژه‌ها در مكان‌هايي كه متقاضيان تمايلي به سكونت در آن ندارند در نهايت اين واحدها يا درگير دلالي و سوداگري شده، خالي مي‌مانند و يا اجاره داده مي‌شوند و هدف نهايي افزايش مالك‌نشيني و كاهش مستاجران تحقق نمي‌يابد. به عبارت ديگر با وجود تلاش‌هاي جدي مجلس و دولت براي تخصيص حمايت‌ها و معافيت‌ها و تسهيلات، بخش قابل توجهي از خروجي چنين اقداماتي تبديل به ماهيت حفظ سرمايه خواهد شد و اثربخشي محدودي در سامان‌دهي بازار مسكن و اجاره‌بها و كاهش التهاب بازار مسكن خواهد داشت.

تقاضاي مسكن در بخش خانوار دو نفره

با وجود اينكه خانوارهاي داراي تك ‌فرزند و دو فرزند بيشــترين ســهم از خانوارهاي كشور را تشــكيل مي‌دهند، اما بيشترين ســهم متقاضيان طرح نهضت ملي مســكن متعلق به خانوارهاي دونفره بدون فرزند است و پس از آن خانوارهاي تك فرزند در جايگاه دوم قــراردارند.

نكته قابل تأمل در قرارگرفتن ســهم خانوارهاي تك‌نفره در جايگاه ســوم و با اختلاف اندك نسبت به خانوارهاي سه‌نفره است؛ به اين ترتيب كه 21.5 درصد از متقاضيان طرح نهضت ملي مســكن را خانوارهاي تك‌نفره به خود اختصاص مي‌دهند. اين امر نشانگر افزايش تعداد خانوارهاي تك نفره و افزايش نياز به مســكن اين خانوارهاســت.

همچنيــن بالا بودن ســهم خانوارهاي دونفره در بين متقاضيان نشــان از نياز به مسكن چشمگير اين خانوارهاست. مقايسه پراكندگي خانوارها از منظر بعد خانوار در كشور و نسبت آن با ثبت‌نامي‌ها نشان‌دهنده آن اســت كه خانوارهاي با تعداد جمعيــت كمتر كه معمولا خانوارهاي نوپا هستند بيشتر نيازمند مسكن بوده و اين امر توجه ويژه به جوانان را يادآور مي‌شود.

سود بالاي اقساط وام

بررسي درآمد دهك‌هاي مختلف نشان مي‌دهد بين آنچه توان و استطاعت مالي اين اقشار بوده و ســهم آورده متقاضيان و پرداخت اقساط تسهيلات اين طرح تناسب منطقي وجود ندارد و اصطلاحا طرح حاضر توان پاسخگويي به متقاضيان مورد نظر قانون جهش توليد مسكن و پروژه نهضت ملي مسكن را ندارد. بخش عمده عدم استطاعت به علت كاهش درآمدهاي حقيقي است. چون درآمدها كمتر از تورم رشد داشته و در اثر جهش‌هاي ارزي و تورمي ناشي از تحريم‌هاي ظالمانه و شرايط كرونا به وقوع پيوسته ‌است. با توجه به سنگيني ميزان آورده كه از كســر مبلغ وام مصوب از هزينه تمام شده ســاخت يك واحد تعيين مي‌شود، اين مساله باعث عدم استقبال از اين طرح شده است. برآوردها از ميزان درآمد دهك‌هاي درآمدي مختلف نشان مي‌دهد، بخش زيادي از متقاضيان امكان تأمين آورده‌هاي هر سه ماه 40 ميليون توماني تا سقف حدود 600-500 تومان را ندارند.

از طرفي تسهيلات طرح اقدام ملي مسكن و نهضت ملي مسكن يارانه‌اي نبوده و بر اساس نرخ سود مصوب شوراي پول و اعتبار به متقاضيان پرداخت مي‌شود. اما مبلغ تسهيلات به مقدار قابل ملاحظه‌اي افزايش يافته ‌است كه اين امر نيز منجر به افزايش اقساط تسهيلات شده و دهك‌هاي پايين درآمدي كه بخش غالب جامعه هدف متقاضيان طرح‌هاي حمايتي مســكن را تشكيل مي‌دهند، توان پرداخت اقساط تســهيلات را ندارند.

در سال 1400 و با تصويب قانون جهش توليد مسكن، تسهيلات در شهر تهران به 450 ميليون تومان، سايركلان شهرها 400ميليون تومان، مراكز استان 350ميليون تومان و ساير مناطق شهري كشور به300ميليون تومان با همان نرخ سود18 درصد افزايش يافت و مقرر شد طرح اقدام ملي مسكن نيز كه با نهضت ملي مسكن ادغام شده است از طريق قرارداد متمم مشمول اين افزايش درتسهيلات شوند. اين رقم در سال1402 در كل كشور به 550ميليون تومان افزايش يافت، اما به دليل افزايش نرخ سود تسهيلات بانكي از18 درصد به23 درصد نرخ سود اين تسهيلات نيز افزايش يافت. رايزني‌هاي وزارت راه و شهرسازي با بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران درنهايت ً براي به كاهش نرخ سود اين تسهيلات از23 درصد به18درصد وصرفا 500 هزار واحد مسكوني منجر شــد. با وجود اينكه طرح نهضت ملي مسكن طرحي براي كمك به تأمين مسكن اقشار كم‌درآمد است، نرخ سود 23 درصدي تسهيلات اين طرح متقاضيان را با كاهش استطاعت تأمين سهم آورده و يا عدم تمكن مالي براي پرداخت اقساط تسهيلات مواجه كرده است.

با فرض اينكه در ســال 1400ساخت واحد مسكوني با مشاركت بانك آغاز شــده و واحد مذكور در سال1402 به بهره‌برداري برســد و از طريق انعقاد قرارداد فروش اقساطي به خانوار متقاضي واگذار شود، اقساط اين وام براي دهك اول درآمدي 162 درصد از درآمد ســاليانه وي را به خود اختصاص خواهدداد و اين سهم در دهك‌هاي دوم، سوم و دهم به ترتيب به 90، 71 و 14 درصد كاهش مي‌يابد. از اين رو قابل قبول است كه دهك‌هاي پايين درآمدي درطرح نهضت ملي مسكن، نه تنها توان پرداخت سهم آورده متقاضيان را نداشته بلكه استطاعت مالي براي پرداخت اقساط وام طرح را نيز نخواهند داشت. نكته مهمي كه كمتر بدان پرداخته مي‌شود اين است كه عمدتا متقاضيان در شرايط فعلي از زمان ثبت‎نام تا تحويل واحد مسكوني هم آورده اوليه مورد نياز اجراي طرح و بعضا اقساط را پرداخت مي‌كنند و هم هزينه‌هاي اجاره‌نشيني را پرداخت مي‌كنند. در نتيجه در اين دوران متحمل هزينه‌هاي سنگين جهت حفظ شرايط زندگي و تهيه مسكن مي‌شوند كه اين مساله ممكن است سال‌ها طول كشيده و شرايط روحي و رواني نامطلوبي را به خانواده‌ها تحميل كند.

مهاجرت از روستا به شهر

فرايند مهاجرت در درون استان‌ها نه تنها بر حجم و رشد جمعيت يك جامعه تأثير مي‌گذارد، بلكه تغييرات زيادي در ساختار و توزيع جمعيت ايجاد مي‌كند. مهاجرت‌هاي روستا- شهري باعث افزايش تعداد مردان جوان در شهرهاي بزرگ شده و تعادل نسبت مردان و زنان را در دو منطقه شهري و روستايي بر هم زده ‌است. با توجه به اينكه جوانان بيشتر از هرگروه ســني ديگر تن به مهاجرت مي‌دهند، اين موضوع در بلندمدت براي جوامع روستايي نيز حائز اهميت خواهدبود؛ چرا كه با مهاجرت آنان، توليد نسل در جوامع روستايي كاهش مي‌يابد و به دنبال آن جمعيت پويا در روســتاها كاهش مي‌يابد و از توليد محصول و اقتصاد روستايي نيز كاسته شده و همچنين از نظر اجتماعي و فرهنگي نيز روستاها دچار ايستايي مي‌شوند. مساله ديگر آنكه به واســطه طرح‌هايي از اين دست تشويق به مهاجرت به سمت شهرهاي بزرگ ناخواسته اتفاق خواهد افتاد، چرا كه شرايط اشتغال و درآمد در اين شهرها بهتر ارزيابي شده و از طرف ديگر هزينه‌هاي تمام شده براي واحدهاي احداث طرح در شهرهاي مختلف تفاوت چنداني ندارد. | خبرگزاری ایران جیب