وضعیت آشفته بازار مسکن در آمریکا | ریشه مسئله در چیست؟!

به گزارش نبض بورس، ترجمه: پویا احمدی | قیمت خانه در آمریکا فصل تابستان را با رکورد دیگری پایان داد و میزان مقرون به صرفه بودن قیمت خانه را به پایین‌ترین سطح تاریخی خود رساند.

شاخص ملی قیمت خانه S&P CoreLogic Case-Shiller در ماه آگوست نسبت به ماه قبل ۰.۹% و بر اساس معیار تعدیل شده سالانه ۲.۶% افزایش یافت. این شاخص برای هفت ماه متوالی افزایشی بوده و در ماه آگوست به بالاترین حد خود رسیده است.

شاخص دنبال کننده قیمت خانه‌های موجود در ۲۰ شهر بزرگ ایالات متحده نیز در ماه آگوست نسبت به جولای ۱.۰% افزایش یافت که از برآورد اجماع بلومبرگ که حدود ۰.۸% بود، فراتر رفت. شاخص ۲۰ شهر نسبت به آگوست سال گذشته ۲.۲ درصد افزایش داشته است.

افزایش قیمت مسکن در ماه اوت نشان می‌دهد که تقاضای اساسی برای مسکن همچنان از عرضه پیشی می‌گیرد؛ حتی اگر خرید آن گران‌تر تمام شود.

کریگ جی لازارا، مدیر عامل S&P DJI، در بیانیه مطبوعاتی گفت: «یکی از معیار‌های قدرت بازار مسکن، رابطه قیمت‌های فعلی با سطوح تاریخی آن‌ها است.» در این بُعد، شایان ذکر است که شاخص کامپوزیت ملی، شاخص کامپوزیت ۱۰ شهر و در نهایت شاخص هفت شهر منفرد (آتلانتا، بوستون، شارلوت، شیکاگو، دیترویت، میامی و نیویورک) در بالاترین سطوح خود قرار دارند.

وی افزود: «از ابتدای سال تا به امروز، شاخص کامپوزیت ملی ۵.۸ درصد افزایش یافته که بسیار بالاتر از میانگین افزایش متوسط یک سال کامل در بیش از ۳۵ سال گذشته است.»

پایین‌ترین میزان قدرت خرید مسکن در ماه اوت

برای چهارمین ماه متوالی، شیکاگو با گزارش بالاترین افزایش قیمت در مقیاس سال به سال در بین ۲۰ شهر در ماه آگوست با افزایش قیمت سالانه ۵ درصد، در صدر جدول قرار گرفت. نیویورک و دیترویت به ترتیب با رشد ۴.۹۸ درصدی و ۴.۸ درصدی بعد از آن قرار گرفتند.

لازارا اضافه کرد: «مشاهده وسعت تغییرات قیمت بینشی به بُعد دیگری از سلامت بازار می‌دهد. بر اساس تعدیل فصلی، قیمت‌ها در ۱۹ شهر از ۲۰ شهر در ماه اوت، افزایش یافته است (و تنها کلیولند اندکی افت کرده)؛ لازم به ذکر است قبل از تعدیل‌های فصلی، قیمت‌ها تنها در ۱۳ شهر افزایش یافته بود.»

به گفته انجمن ملی مشاوران املاک، شتاب مجدد قیمت مسکن در اواخر تابستان امسال – همراه با نرخ‌های بالاتر وام مسکن – باعث شد که قدرت خریدار به پایین‌ترین حد خود برسند.

شاخص مقرون به صرفه بودن NAR از ۹۳.۹ در ماه قبل و ۱۱۰.۵ در سال گذشته، به ۹۱.۷ در ماه آگوست رسید. این کمترین میزان در آمار‌های ثبت شده از سال ۱۹۸۹ بود.

هر مقدار کمتر از ۱۰۰ به این معنی است که خانواده‌های معمولی نمی‌توانند خانه‌ای با قیمت متوسط بخرند. شاخص مقرون به صرفه بودن توانایی یک خانواده معمولی را برای پرداخت حداکثر ۲۵ ٪ از درآمد واجد شرایط خود در وام مسکن با قیمت متوسط خانه با ۲۰ ٪ پیش پرداخت اندازه گیری می‌کند.

لازارا افزود: «افزایش نرخ‌های وام مسکن در سال، مطمئناً تقاضای مسکن را سرکوب کرده است، اما پس از سال‌ها نرخ‌های بسیار پایین، به نظر می‌رسد که عرضه را بیشتر سرکوب کرده است. مگر اینکه نرخ‌های بالاتر یا سایر رویدادها، منجر به ضعف عمومی اقتصادی شود؛ همچنین گستردگی و قدرت گزارش این ماه با دیدگاه خوش‌بینانه از نتایج آتی مطابقت دارد.»

گزارش NAR نشان می‌دهد که در سطح ملی، متوسط پرداخت وام مسکن ۲۶.۲ درصد یا ۴۶۴ دلار در ۱۲ ماه گذشته افزایش یافته و به عدد ۲۲۳۴ دلار در ماه اوت رسیده و از سویی دیگر ۲.۹ درصد یا ۶۳ دلار نسبت به ژوئیه رشد ثبت کرده است.

غالب کاهش شدید در استطاعت را می‌توان به افزایش نرخ بهره نسبت داد؛ با افزایش متوسط نرخ وام مسکن از ۵.۲۹ درصد در سال گذشته، به ۷.۱۵ درصد در ماه اوت. نرخ‌های بالاتر وام مسکن نه تنها مستقیماً پرداخت وام مسکن را افزایش می‌دهد، بلکه به طور غیرمستقیم باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.

چرا با وجود تقاضای کم، قیمت‌ها بالا می‌روند؟

فروشندگان بالقوه خانه خود را به بازار عرضه نمی‌کنند؛ زیرا نمی‌خواهند از نرخ پایین فعلی وام مسکن خود صرف نظر کنند و وام مسکن جدیدی با نرخ بسیار بالاتر دریافت کنند. این امر باعث کاهش عرضه در بازار می‌شود.

هانا جونز، تحلیلگر ارشد تحقیقات اقتصادی در Realtor.com در بیانیه‌ای مطبوعاتی گفت: «با وجود کاهش فعالیت خریداران، موجودی کم خانه برای فروش، رقابت را در بسیاری از زمینه‌ها افزایش داده و همین امر باعث افزایش قیمت مسکن شده است.»

این نقطه ممکن است پایان رکورد قیمت‌ها نباشد. به عنوان مثال، CoreLogic انتظار دارد قیمت مسکن در سپتامبر نسبت به آگوست ۰.۲ درصد رشد کند. این شرکت همچنین انتظار دارد در سال آینده شتاب قیمت‌ها از تب و تاب نیفتد و پیش‌بینی می‌کند قیمت‌ها بر اساس معیار سال به سال به میزان ۳.۴ درصد از آگوست ۲۰۲۳ تا آگوست ۲۰۲۴ افزایش خواهند یافت.

سلما هپ، اقتصاددان ارشد CoreLogic، گفت: "در حالی که ادامه رشد نرخ وام مسکن، چالش مقرون به صرفه بودن ملک را در بازار‌های مسکن ایالات متحده تحت تاثیر قرار می‌دهد، رشد قیمت مسکن مطابق با میانگین شاخص‌های معمول فصلی است، که منعکس کننده تقاضای تقویت شده توسط بازار کار سالم، رشد قوی دستمزدها، و حمایت از روند‌های جمعیتی است. "

نرخ‌های وام مسکن همچنان نقش مهمی در مسیر آینده قیمت‌ها خواهد داشت.

تا کنون، میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله در هفته‌های اخیر به تدریج به ۸ درصد افزایش یافته است، پس از آن که بازدهی خزانه داری ۱۰ ساله، برای اولین بار در ۱۶ سال اخیر به طور لحظه‌ای از ۵ درصد گذشت.

اگرچه انتظار می‌رود بر اساس پیام‌های اخیر فدرال رزرو، نرخ‌ها برای مدت طولانی‌تری بالاتر بمانند، با این حال متغیر‌های زیادی وجود دارد که می‌تواند در چند ماه آینده بر پیش بینی اقتصاد تأثیر بگذارد.

ناتانیل بیتمن، متخصص وام مسکن و رئیس انجمن متخصصان وام مسکن فلوریدا، به Yahoo Finance گفت: «نمی‌توان به طور قطع گفت که [نرخ ها]به کدام سمت خواهند رفت.»

همین امر را می‌توان در مورد قیمت مسکن نیز مطرح کرد.

منبع: Yahoo Finance