مهاجرت بورسی‌‌‌‌‌‌‌‌ها به بازار مسکن

پابرجاماندن محدودیت‌‌‌‌‌‌‌‌های معاملاتی در تالار شیشه‌‌‌‌‌‌‌‌ای، کاهش جذابیت سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری در این بازار به سبب بی‌‌‌‌‌‌‌‌اعتمادی به سیاستگذار و تداوم سیاست‌های دستوری در اغلب بخش‌های اثرگذار بر معاملات بورسی از مهم‌ترین دلایل خروج سرمایه از این بازار به‌شمار می‌رود و در این میان فرصت‌‌‌‌‌‌‌‌سوزی‌‌‌‌‌‌‌‌های مالیاتی در بازار مسکن سبب‌شده تا جایگزینی مناسب‌‌‌‌‌‌‌‌تر از بازار ملک برای کوچ سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌ها مشاهده نشود. «دنیای‌اقتصاد» پیش‌‌‌‌‌‌‌‌تر هشدار داده بود که این غفلت مالیاتی و سرگرم‌شدن سیاستگذار مالی به «مالیات فرعی» به‌جای «مالیات اصلی» در بازار مسکن، ضمن آنکه سرعت‌‌‌‌‌‌‌‌گیر رونق بورس است، می‌تواند این بازار را به پناهگاهی امن برای مکیدن سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌های بورسی تبدیل کند و منابع را از بازاری مولد به سمت سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری غیرمولد یعنی ملاکی منتقل کند.

جهش بهاری بازار مکنده سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌های بورسی

روز گذشته بانک مرکزی گزارش خود از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را به‌روز کرد. گزارشی که نشان می‌داد تعداد آپارتمان‌‌‌‌‌‌‌‌های مسکونی معامله‌شده در پایتخت طی خردادماه به حدود ۹/ ۱۳هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به اردیبهشت و‌ ماه مشابه سال‌قبل به ترتیب از جهش ۳/ ۳۲ و ۹/ ۱۷۱درصدی حکایت می‌کند. همچنین بر اساس این گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴/ ۳۹میلیون‌تومان بوده که حاکی از افزایش ۴/ ۸درصدی نسبت به اردیبهشت‌‌‌‌‌‌‌‌ماه است. گزارش قبلی بانک مرکزی از تحولات اردیبهشت‌‌‌‌‌‌‌‌ماه بازار مسکن تهران نیز خبر از رشد ماهانه بیش از ۶‌درصدی قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت می‌داد. اینطور که به‌نظر می‌آید بازار مسکن شهر تهران در دو‌ماه گذشته، تحت‌‌‌‌‌‌‌‌تاثیر رشد انتظارات تورمی، با افزایش قیمت و افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای مواجه شده است. در چنین شرایطی است که اوضاع و احوال نامساعد بازار سهام نیز باعث‌شده تا سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌های خروجی از این بازار، پناهگاهی امن‌‌‌‌‌‌‌‌تر از بازار ملک و ملاکی نیابند. آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده، فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاران در این بازار گسترده‌‌‌‌‌‌‌‌ است. بازاری غیرمولد که به علت «خلأ اهرم ضدسفته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بازی» به مکنده سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌های بورسی تبدیل شده است. این فرش قرمز با معافیت ملاکان از «مالیات اصلی» ملکی و سرگرم‌شدن سیاستگذار به «مالیات فرعی» پهن شده است.

مهاجرت بورسی‌‌‌‌‌‌‌‌ها به کدام مقصد؟

آنگونه که آمارها نشان می‌دهد از ابتدای سال ‌تا پایان دادوستدهای روز گذشته، بیش از ۱۱‌هزار میلیارد‌تومان سرمایه خرد از گردونه معاملات سهام خارج شده است. پیش‌‌‌‌‌‌‌‌تر صندوق‌های با درآمد ثابت میزبان پول‌های خروجی از تالار شیشه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای بودند اما اعداد و ارقام ثبت‌شده از ورود و خروج سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌های حقیقی به صندوق‌های معامله‌‌‌‌‌‌‌‌پذیر نیز حاکی از آن است که در روزهای سپری شده از سال‌جاری، این نهادهای مالی نیز با خروج ۴۶۰۰ میلیارد‌تومان منابع مواجه شده‌‌‌‌‌‌‌‌اند. اینکه دقیقا بتوانیم مسیر بعدی پول‌های خروجی از تالار شیشه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای را تشخیص بدهیم، کاری غیرممکن به‌نظر می‌رسد اما آنچه از شواهد پیداست، علاقه و اشتیاق ایرانی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها به سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری ملکی در حال افزایش است. فارغ از مواردی همچون «سیاست‌های دستوری» و «دخالت» در روند معاملات سهام و موانع کاهنده جذابیت این بازار همچون «دامنه‌نوسان» و «حجم مبنا» به‌عنوان عوامل فراری‌‌‌‌‌‌‌‌دهنده سرمایه از بورس، اما آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده است، مسیر هموار و فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گسترده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ است.

غفلت سیاستگذار بورسی

همان‌طور که اشاره شد اقتصاد دستوری و دخالت‌های بی‌‌‌‌‌‌‌‌مورد در روند معاملات سهام، محدودیت‌‌‌‌‌‌‌‌های معاملاتی همانند دامنه‌نوسان و حجم مبنا و در کنار آنها جعبه ابزار ناقص بورس، تنها بخشی از عوامل فراری‌‌‌‌‌‌‌‌دهنده سرمایه از بورس هستند. آن‌هم در زمانی که شاهد اصلاح فرسایشی و رکود عمیق در این بازار هستیم و مشخص هم نیست چه زمانی این روند خسته‌‌‌‌‌‌‌‌کننده پایان می‌‌‌‌‌‌‌‌یابد. امید برای خداحافظی اقتصاد ایران با سیاستگذاری‌‌‌‌‌‌‌‌های دستوری شاید چندان پررنگ نباشد اما حذف دامنه‌نوسان و نزدیک‌شدن بورس تهران به استانداردهای جهانی، به‌نظر خواسته زیادی نیست. موضوع مهمی که حتی سیاستگذاران اقتصادی و بورسی نیز به ناکارآیی و لزوم حذف آن، بارها و بارها تاکید کرده‌‌‌‌‌‌‌‌اند و بالاخره پس از سال‌ها اواخر فروردین‌‌‌‌‌‌‌‌ماه سال‌جاری بود که متولیان بازار تصمیم گرفتند یک‌درصد به دامنه‌نوسان سهامی که در بازارهای اول بورس و فرابورس دادوستد می‌شوند، بیفزایند و البته اعلام شد تصمیم بر آن است تا پایان سال‌جاری، سهام قادر به نوسان در محدوده مثبت و منفی ۱۰‌درصد باشند اما باید دید آیا این رویه ادامه‌‌‌‌‌‌‌‌دار خواهد بود یا خیر؟ جسارت سیاستگذار مهم‌ترین شرط نزدیک شدن بازار سهام ایران به استانداردهای بین‌‌‌‌‌‌‌‌المللی است. سیاستگذاری که لازم است در مواجهه با «پدیده بده‌‌‌‌‌‌‌‌بستان  Trade-off، انتخابی بهینه انجام دهد و برای این سوال مهم که «تبعات بازکردن دامنه‌نوسان بیشتر است یا ادامه‌‌‌‌‌‌‌‌دار شدن وضعیت فعلی بورس» بهترین راه را برگزیند. طبیعتا هریک از این دو، تبعاتی را به‌دنبال خواهد داشت اما باید دید بهینه‌‌‌‌‌‌‌‌ترین شرایط کدام است. آنچه مشخص است «دامنه‌نوسان» متهم اصلی شکل‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیری ابرنوسان قیمت سهام است که در دوره‌‌‌‌‌‌‌‌های صعود به بزرگ‌تر و بزرگ‌تر شدن حباب قیمتی می‌انجامد و در دوره‌‌‌‌‌‌‌‌های نزولی نیز با رکودی فرسایشی گریبان سهامداران را می‌گیرد. محدودیتی که در سال‌های گذشته به فرار سرمایه از بازاری تبدیل شده که در صورت کارآبودن قوانین و ساختارها، می‌تواند نقشی مهم در تولید و بهره‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وری اقتصاد کشور داشته باشد.

کاملا واضح است که محدودیت دامنه‌نوسان که البته با تفکر دلسوزانه ممانعت از زیان سهامداران خرد تا به این لحظه حفظ شده است، در عمل آسیبی بزرگ‌تر به بازار و سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذار آن زده و نه‌‌‌‌‌‌‌‌تنها نتوانسته سدی در برابر زیان سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاران باشد، بلکه ضمن به‌تاخیر انداختن یک کشف قیمت واقعی و برهم زدن تعادل عرضه و تقاضا، با اثر کهربایی و افزایش صف‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌نشینی، نهادینه‌شدن حرکت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های توده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وار و استفاده تقریبا صفر سهامداران از تحلیل برای معامله در این بازار پرریسک منجر شده است، ضمن آنکه نتوانست مانع افزایش زیان سهامداران شود، یعنی همان اصلی که سبب‌شده دامنه‌نوسان تا امروز در بازار سهام حفظ شود.

نقش سیاستگذار ملکی در کوچ بورسی‌‌‌‌‌‌‌‌ها

طی سال‌های گذشته تنها مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های فرعی، همچون وضع «مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی» و «مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های لوکس» بوده که مورد‌توجه سیاستگذاران قرار گرفته است، اما میزان عایدی از این دو مالیات چگونه بوده است؟ آنگونه‌‌‌‌‌‌‌‌ که یافته‌‌‌‌‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تنها در‌ ماه میانی بهار بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی با ارزش بیش از ۱۰‌میلیارد‌تومان (به‌عنوان مسکن لوکس) در تهران معامله‌شده است و بر این مبنا باید حداقل یک‌میلیارد‌تومان درآمد مالیاتی از این محل شناسایی می‌شد اما میزان مالیات وصولی از این خانه‌ها‌‌‌‌‌‌‌‌ طی دو‌ماه نخست امسال در کل کشور، مجموعا ۲۷‌میلیون و ۴۰۰‌هزار ‌تومان اعلام‌شده است. رقمی ناچیز که از شکست طرح مالیاتی دولت در این بازار حکایت می‌کند. درخصوص مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌ بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی نیز عدد و رقمی اعلام نشده اما به‌نظر می‌رسد دولت از این محل نیز وصولی چندانی نداشته باشد. این شکست می‌تواند بازار مسکن و ملاکی در این بازار را به پناهگاهی امن و کم‌‌‌‌‌‌‌‌هزینه برای سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌گذاران تبدیل کند که حالا ۲۲‌ماه است هر روز و هر هفته در انتظار بازگشت قیمت سهام به مسیر صعودی و جبران زیان‌‌‌‌‌‌‌‌های هنگفت هستند. چندی پیش بود که «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت‌عنوان «نجات‌‌‌‌‌‌‌‌یافتگان ابررکود بورسی»  به بررسی بازدهی صنایع بورسی از ابتدای رکود ۹۹ تا ۵ تیرماه پرداخته بود و بر مبنای محاسبات انجام‌شده مشخص شد تنها ۵ صنعت توانسته‌‌‌‌‌‌‌‌اند زیان‌‌‌‌‌‌‌‌های ابررکود بورس تهران را به سود تبدیل کنند و سهامداران باقی صنایع همچنان گرفتار زیان‌‌‌‌‌‌‌‌های چند ۱۰‌درصدی هستند، از این‌رو طبیعی است با نگاه به انتظارات تورمی به‌دنبال مقصدی جدید باشند تا هم بتوانند بخشی از زیان‌‌‌‌‌‌‌‌های انباشته‌شده در دو سال‌اخیر را پوشش دهند و هم بیش از این از لطمات تورمی گزیده نشوند. این در حالی است که در الگوی جهانی، تنظیم‌بازار مسکن با مالیات اثبات شده است.

مقابله با سفته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بازی و سوداگری ملکی بدون استفاده از اهرم مالیات اصلی غیرممکن است، حتی اگر مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های فرعی فعال شود؛ این در حالی است که طی سال‌های اخیر تنها مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های فرعی، همچون وضع «مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی» و «مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های لوکس» بوده که موردتوجه سیاستگذاران قرار گرفته، اما لازم است سیاستگذار از ابزار «مالیات سالانه» به این منظور بهره جوید.

منبع: دنیای اقتصاد