عقب‌گرد بازار مسکن در مناطق بورس

اتفاق معنادار دیگری که در دو ماه اخیر رخ داد توقف تقاضای سفته‌بازانه در شمال پایتخت بود. آمار سالهای اخیر نشان می‌دهد در مقاطعی مثل بهمن و اسفند ۱۳۹۶ و خرداد تا مردادماه ۱۳۹۷ زمانی که انتظارات تورمی بر بازار مسکن شهر تهران غلبه کرده، خرید و فروش در منطقه یک رونق گرفته است؛ به طوری که در بعضی ماهها منطقه یک رتبه چهارم از نظر تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است. فروردین امسال منطقه یک در جایگاه نهم از نظر تعداد معاملات مسکن پایتخت قرار گرفت و قیمتها نیز در این منطقه طی یک ماه ۲.۷ درصد کاهش یافت. فروردین امسال در منطقه یک فقط ۱۰۰ معامله مسکن منعقد شد که کاهش ۶۵ درصدی را نسبت به اسفند سال قبل نشان می‌دهد و فقط ۱۹ درصد نسبت به فرردین سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در حالی است که در کل تهران معاملات در مقایسه با فروردین ۱۳۹۹ رشد ۶۸ درصدی را نشان داد.

به لحاظ حجم معاملات، فروردین ۱۴۰۰ بازار مسکن شهر تهران وضعیت نسبتا بهتری در مقایسه با همین زمان در سال قبل داشت. اولین ماه از سال جاری در پایتخت ۲۰۹۴ معامله مسکن به امضا رسید که نسبت به ماه مشابه سال گذشته با ۶۸ درصد رشد همراه بود. هرچند در مقایسه با فروردین سالهایی که بازار در رونق به سر می‌بُرد مثل اولین ماه از سال ۱۳۹۳ که ۷۲۲۱ معامله مسکن در تهران منعقد شد افت ۷۱ درصد را به ثبت رساند.

بازار در مقایسه با اسفند ۹۹ نیز کوچکتر شد و معاملات طی یک ماه ۶۰ درصد کاهش پیدا کرد. البته با توجه به نیمه تعطیل بودن فروردین، کسادی معاملات در ماه مذکور اجتناب ناپذیر است. از طرف دیگر فروردین امسال به دلیل موج چهارم کرونا در اکثر روزها دفاتر املاک تعطیل بودند که روز ۳۰ فروردین ماه بازگشایی شدند. بنابراین احتمالا در اردیبهشت ماه تعداد معاملات نسبت به فروردین ماه افزایش یافته است اما قیمتها از ثبات نسبی برخوردار است.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان با پیش فرض رسیدن بازار مسکن به قله قیمتی درصدد خروج از بازار هستند؛ به طوری که حجم عرضه واحدهای مسکونی از طریق آگهی‌های ملکی طی دو ماه اخیر افزایش یافته است. البته نرخها به دلیل خاصیت چسبندگی بازار مسکن افت چندانی نداشته اما از تعداد واحدهایی که با نرخهای کاذب به بازار عرضه می‌شد به طور محسوسی کاهش یافته و در واقع بازار به وضعیت واقعی نزدیک شده است.

عمده تحلیلهای کارشناسان درخصوص آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ بر این مبنا است که به دلیل در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری دست کم تا شش ماه آینده بازار در آرامش قیمتی قرار خواهد داشت. از طرف دیگر نتایج به دست آمده از یک پژوهش درباره بازار مسکن شهر تهران که ۱۶ شاخص را مورد ارزیابی قرار داده، نشان می‌دهد در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بیشترین و مداوم‌ترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر رقم خورده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است؛ بنابراین احتمالا در سال جاری روند تثبیت قیمت مسکن که با توجه به تورم به معنای کاهش قیمت واقعی است آغاز می‌شود.

یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال ۸۹ تا ۹۶ به طور متوسط سالانه ۱۶۳ هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام می‌شده، اما در سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به طور متوسط ۱۰۰ هزار معامله انجام شده است. در سال‌های ۹۸ و ۹۹ تعداد معاملات به ۸۴ هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که تقریبا نصف میانگین سال‌های ۸۹ تا ۹۶ بوده است. این اعداد به خوبی نشان می‌دهد که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده  و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.

اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آن صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی بی‌ثبات است. قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی ‌می‌شود و درنتیجه آن حباب می‌ترکد.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان

بنابراین گزارش، فروردین سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۲.۱ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.