رکود بخش املاک چین عمیق‌تر از پیش‌بینی‌ها است

به گزارش نبض بورس، و به نقل از رسانه «CNBC»، براساس گزارش اخیر موسسه اعتبارسنجی «S&P Global Ratings»، رکود بخش املاک چین در سال ۲۰۲۵ شدیدتر از برآوردهای پیش‌بینی‌ شده است. این روند نزولی که برای پنجمین سال پیاپی ادامه دارد، نشانه‌ای از تداوم بحران ساختاری در بخش مسکن و کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران بوده و در نتیجه، امیدها به بازیابی صنعت املاک چین را بیش از پیش در هاله‌ای از ابهام قرار داده است.

تعدادی از تحلیلگران موسسه «S&P Global Ratings» پیش‌بینی کردند که میزان فروش واحدهای مسکونی جدید در چین طی سال جاری میلادی حدود ۸ درصد کاهش یابد و ارزش آن به حدود ۱٫۲۳ تا ۱٫۲۶ تریلیون دلار برسد. این رقم نشان‌دهنده وخامت بیشتر اوضاع بازار املاک چین است؛ چراکه میزان روند نزولی پیشین گزارش شده در ماه می سال جاری میلادی تنها ۳ درصد برآورد شده بود.

ادوارد چان، مدیر بخش اعتبارسنجی در موسسه مذکور در همین رابطه اظهار داشت: احساسات خریداران مسکن در چین همچنان شکننده است. از این‌ رو، دولت ناگزیر خواهد بود برای بازگرداندن اعتماد عمومی، به حمایت از بخش مسکن در راستای رشد تقاضا ادامه دهد.

افت تقاضای مسکن و روند کند اجرای سیاست‌گذاری‌های حمایتی

دولت چین در نشستی که در ماه سپتامبر ۲۰۲۴ برگزار شد، خواستار تلاش برای مهار روند نزولی بازار مسکن داخلی شده بود. با وجود برخی اقدامات مقطعی دولت، روند اجرای بسته‌های حمایتی جدید طی ر ماه‌های اخیر کاهش یافته است.

طبق گزارش موسسه «S&P Global Ratings»، نرخ پایه بهره وام پنج‌ ساله در چین که مبنای اغلب وام‌های مسکن در این کشور به‌ شمار می‌رود، از ابتدای سال ۲۰۲۵ تاکنون تنها ۰٫۱ درصد کاهش یافته است؛ در حالی‌ که این رقم در سال ۲۰۲۴ حدود ۰٫۶ درصد کاهش یافته بود. این موضوع نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران چینی در مقایسه با سال ۲۰۲۴، با احتیاط بیشتری در مسیر ارائه تسهیلات مالی در بخش مسکن حرکت می‌کنند.

طبق بررسی‌های صورت گرفته، در ماه آگوست ۲۰۲۵ نیز سه شهر بزرگ چین محدودیت‌های خرید مسکن را کاهش دادند تا امکان خرید چند واحد برای متقاضیان فراهم شود. با این‌ حال، دامنه اجرای این سیاست‌گذاری‌ بیشتر به مناطق حاشیه‌ای و کم‌‌تقاضای شهری محدود بود.

چان در این‌ باره خاطرنشان کرد: اگر دولت چین بتواند ابتدا تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها را تثبیت کند، مسیر بهبود بخش مذکور در سطح ملی نیز پایدارتر و قابل‌اتکاتر خواهد شد.

چشم‌انداز مبهم بازیابی بازار مسکن چین

در حال حاضر، چشم‌انداز رسیدن بازار مسکن چین به سطح کف قیمتی همچنان دور از دسترس به نظر می‌رسد. بررسی نشانه‌های بنیادین بازار از جمله افت تقاضا، وضعیت مازاد عرضه و سیاست‌ محتاطانه دولت در اجرای سیاست‌گذاری‌های حمایتی، حاکی از آن است که بازار مسکن چین هنوز فاصله قابل‌ توجهی تا ثبات واقعی دارد.

براساس برآورد موسسه «S&P Global Ratings»، حتی در صورت تحقق فروش ۹ تریلیون یوانی مسکن در پایان سال جاری میلادی، حجم ارزش بازار املاک چین در مقایسه با چهار سال گذشته عملا ۵۰ درصد کاهش را نسبت به بازه زمانی چهار سال اخیر ثبت خواهد کرد. همچنین، تحلیلگران این موسسه پیش‌بینی کردند که روند نزولی بازار مسکن در سال ۲۰۲۶ نیز ادامه یابد؛ به‌ طوری‌ که میزان فروش مسکن در این کشور بین ۶ تا ۷ درصد دیگر کاهش پیدا کرده و میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز نیز با افتی بین ۱٫۵ تا ۲٫۵ درصدی مواجه می‌شود.

با این تفاسیر، بازار املاک چین که زمانی موتور محرکه اصلی رشد اقتصادی این کشور محسوب می‌شد، همچنان مسیر نزولی تدریجی را دنبال کرده و بازیابی آن در کوتاه‌مدت بعید به نظر می‌رسد.

در دهه‌های گذشته، پیش‌‌فروش واحدهای مسکونی پیش از تکمیل ساخت در چین، یکی از رایج‌ترین شیوه‌های خرید مسکن بود اما با بروز بحران نقدینگی در میان توسعه‌دهندگان و تاخیرهای گسترده در تحویل پروژه‌ها، اعتماد مصرف‌کنندگان به‌ شدت آسیب دید.

در واکنش به این وضعیت، دولت چین در سال ۲۰۲۵ طرحی موسوم به طرح «Whitelist» را ارائه کرد تا پروژه‌های نیمه‌تمام از طریق اعطای وام و تخصیص منابع بانکی مشخص و تامین مالی به مرحله بهره‌بهره‌داری برسد.

طبق داده‌های ارزیابی شده در گزارش موسسه «S&P Global Ratings»، مساحت واحدهای مسکونی تکمیل‌شده اما به فروش‌نرفته چین در ماه آگوست ۲۰۲۵ به ۷۶۲ میلیون مترمربع رسید؛ رقمی که نسبت به مساحت ۷۵۳ میلیون مترمربعی در ماه دسامبر ۲۰۲۴ افزایش را نشان می‌دهد.

مدیر بخش اعتبارسنجی «S&P Global Ratings» در این خصوص، تصریح کرد: دولت چین اقدامات متعددی برای اطمینان‌بخشی به خریداران بازار مسکن انجام داده است تا از تحویل واحدهای خریداری‌شده اطمینان حاصل شود اما مشکل اصلی اکنون نه مربوط به بخش عرضه بلکه افت کلی تقاضای مسکن در سطح ملی است.

گام‌های تدریجی برای احیای بخش مسکن چین

طبق ارزیابی موسسه «S&P Global Ratings»، دولت چین در صورت بروز نشانه‌های جدید از روند نزولی در بازار مسکن، احتمالا به‌ صورت تدریجی دست به مداخلات حمایتی جدیدی خواهد زد.

در همین راستا، در ماه آگوست ۲۰۲۵ و هم‌زمان با کاهش محدودیت‌های خرید مسکن در برخی شهرها لی چیانگ، نخست‌وزیر چین عنوان کرد: رکود در بخش املاک داخلی، همچنان یکی از چالش‌های حل‌نشده اقتصاد این کشور است و به حمایت بیشتری نیاز دارد.

ناگفته نماند پس از این اظهارات، نشانه‌هایی از بهبود جزئی در بازار مسکن چین مشاهده شد؛ به‌ گونه‌ای که فروش ۱۰۰ شرکت بزرگ توسعه‌دهنده املاک در چین در ماه سپتامبر ۲۰۲۴ نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۲۴ حدود ۰٫۴ درصد افزایش یافت.

در پایان گزارش موسسه «S&P Global Ratings» تاکید شده است در حالی که توسعه‌دهندگان املاک چین برای بقا و بازیابی ترازنامه‌های خود تلاش می‌کنند، پیامد نهایی این اصلاح ساختاری احتمالا بازاری کوچک‌تر اما سالم‌تر و مقاوم‌تر خواهد بود.