تعدیل قیمت در بازار مسکن؛ کاهش تقاضا یا کاهش اجارهبها؟
به گزارش نبض بورس،
بهدنبال جنگ ۱۲ روزه رژیم صهیونیستی علیه ایران بازار مسکن کشورمان نیز از تبعات مستقیم و غیرمستقیم تحولات اخیر بینصیب نمانده است.
در این بین یکی از مؤثرترین عوامل کنونی موج گسترده خروج اتباع خارجی بهویژه افغانستانی هاست که هم بازار اجاره و هم زنجیره تأمین ساختوساز را با تغییراتی مواجه کرده است.
فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن درباره تأثیرات خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن و صنایع کشور میگوید: بررسی دقیق تأثیر این مسئله بر بازار مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره، نیازمند زمان و تحلیل دادههای معاملاتی رسمی است.
وی با اشاره به برخی مشاهدات میدانی افزود: در شرایط فعلی بخشی از آگهیهای منتشر شده در بازار مسکن ناشی از هیجانات اخیر است و حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد مالکان صرفاً قصد فروش دارند، اما هنوز مشخص نیست چند درصد از این آگهیها منجر به معامله شده است؛ بنابراین آمار رسمی معاملات باید منتشر شود تا بتوان درباره تغییرات قیمتی اظهارنظر دقیقتری داشت.
ایلاتی با اشاره به تحولات اخیر در بازار اجاره مسکن یادآور شد: در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیهای برخی خانههای کلنگی بهصورت گروهی توسط اتباع اجاره میشدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک. این خانهها اغلب نیازمند بازسازی هستند و بعضا در سلیقه یا نیاز خانوارهای ایرانی نمیگنجند. اما بهتدریج با خروج اتباع افعانستانی فایلهای بیشتری وارد بازار اجاره شده که در صورت تداوم این روند، میتواند به کاهش قیمت اجاره در برخی مناطق منجر شود.
وی تأکید کرد: اگرچه اکنون برای قضاوت قطعی زود است، اما پیشبینی میشود در اواخر تابستان و با انتشار دادههای رسمی، بتوان تأثیرات دقیقتری را مشاهده کرد. شروع این روند از هماکنون قابل رصد است و فایلهای جدیدی به بازار اجاره وارد شدهاند، گرچه بعضاً کیفیت پایین یا چالشهای خاصی دارند.
ایلاتی در ادامه خاطرنشان کرد: گفته میشود تا کنون حدود ۵۰۰ هزار نفر از اتباع افغانستانی ایران را ترک کردهاند. این مسئله میتواند دستکم ۵۰ هزار واحد مسکونی را در مناطق خاصی از جمله جنوب تهران، ورامین، پاکدشت و حواشی کلانشهرها تحت تأثیر قرار دهد.
وی همچنین با اشاره به پیامدهای این روند بر صنایع کشور گفت: مسئله اشتغال اتباع به خصوص در صنعت ساختمان و برخی صنایع تولیدی، بسیار مهم است. در حال حاضر در شهرکهای صنعتی اطراف تهران آگهیهایی برای جذب نیروی جایگزین منتشر شده و برخی کارخانهها با چالش جدی مواجهاند.
این کارشناس سیاستگذاری مسکن تصریح کرد: خروج ناگهانی نیروی کار بدون برنامهریزی میتواند فشار قابل توجهی بر تولید وارد کند. باید برای این مسئله چارهاندیشی شود و فرصت زمانی حداقل دوماهه به صنایع داده شود تا نیروی جایگزین جذب کنند و چرخه تولید دچار وقفه نشود. در فضای خاص فعلی کشور، مهمترین اولویت، حفظ تولید پایدار و جلوگیری از شوک در بازار نیروی کار است.
بررسیها نشان میدهد در مناطق جنوبی تهران مانند شوش، مولوی، نازیآباد، خزانه، شهر ری مالکان برخی خانههای کلنگی که قبلاً بهصورت دستهجمعی با واسطه به اتباع اجاره داده میشد، اکنون مجبور به تعدیل نرخ اجاره و حتی بازگشت به قیمتهای سال گذشته شدهاند. در این مناطق، آگهیهایی با کاهش تا ۳۰ درصدی مشاهده شده که به دلیل کاهش ناگهانی تقاضای قبلی است.
بازار اجاره مسکن بهویژه در مناطق کمبرخوردار شهری که در سالهای گذشته عمدتاً میزبان بخش قابل توجهی از اتباع افغانستانی بودند، این روزها در حال تجربه نوعی بازتنظیم و تعادل مجدد است.
کارشناسان معتقدند خروج بخشی از تقاضای متراکم و موقت، به افزایش فایلهای اجارهای و در نتیجه ثبات یا کاهش نسبی قیمتها منجر شده است. در برخی مناطق، کاهش نرخ اجاره بهویژه برای خانههای کلنگی و واحدهای کوچک که سابقاً بهصورت گروهی اجاره میشدند، تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است.
این در حالی است که به گفته تحلیلگران بازار، هرچند ممکن است در ماههای آینده عواملی مانند تورم، سیاستهای مالی و تغییرات ارزی بر روند کلی قیمتها تأثیرگذار باشند، اما تا اطلاع ثانوی، نشانههای ثبات و تعدیل نرخها در بخش قابلتوجهی از مناطق هدف مشاهده میشود.
این روند میتواند فرصت جدیدی برای خانوارهای کمدرآمد و فاقد مسکن باشد تا با گزینههای متنوعتری برای اجاره مسکن مواجه شوند، هرچند استمرار این وضعیت نیازمند نظارت دقیق، سیاستگذاری هوشمندانه و مدیریت عرضه در بازار اجاره است. | گروه رسانهای شرق
