با اخراج افغانستانی‌ها نرخ اجاره‌بها در تهران کاهش می‌یابد؟

به گزارش نبض بورس، پس از توقف جنگ میان ایران و اسرائیل، اخراج اتباع افغانستانی شدت گرفته است. در این میان ادعا‌هایی مبنی بر اینکه برخی مناطق مهاجرنشین تهران مانند شوش، مولوی و شهرری شاهد کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن بوده‌اند، مطرح شده است. این کاهش عمدتا در بازار خانه‌های کلنگی و اجاره‌ای گزارش و دلیل آن افزایش تعداد واحد‌های خالی پس از خروج افغان‌ها ذکر شده است. همچنین هشدار داده شده که اگر این روند ادامه یابد، رکود قیمتی ممکن است به سایر مناطق تهران نیز گسترش یابد.

حجم بازگشت و اخراج افغان‌ها

طبق گزارش یونیسف، تنها در خرداد ماه امسال بیش از ۲۵۶ هزار نفر از ایران به افغانستان بازگشتند. همچنین نهاد مهاجرتی سازمان ملل روز دوشنبه ۳۰ ژوئن (۹ تیر ۱۴۰۴) اعلام کرد که از ابتدای ماه جاری میلادی بیش از ۲۳۰ هزار افغان ایران را ترک کردند. این موج خروج در حالی رخ داده که ایران برای بازگشت «اتباع فاقد مدرک افغان» مهلت تعیین کرده و بیشتر آنها اخراج شدند.

به گزارش اقتصاد ۲۴، آوند عزیزآقا، سخنگوی سازمان بین‌المللی مهاجرت به خبرگزاری فرانسه گفت: «از اول تا ۲۸ ژوئن (۱۱ خرداد تا هفتم تیر)، ۲۳۳ هزار و ۹۴۱ نفر از ایران به افغانستان بازگشتند که نزدیک به ۱۳۲ هزار نفر از آنها فقط در یک هفته اخیر بوده است.»

او همچنین افزود که «از ژانویه تاکنون (۱۲ دی ۱۴۰۳)، بالغ بر ۶۹۱ هزار نفر بازگشته‌اند که ۷۰ درصد آنها به‌صورت اجباری به افغانستان بازگردانده شده‌اند.»

مناطق هدف اتباع افغان کجاست؟

بنابر گزارش روزنامه دنیای اقتصاد در آبان ماه سال گذشته، بیشتر مهاجران افغانستانی در مناطق ۱۲ تا ۲۰ تهران سکونت دارند. این مناطق عمدتا دارای بافت فرسوده، خانه‌های کلنگی و اجاره‌نشین‌های پایین‌درآمد هستند که همواره محل تمرکز جمعیت‌های مهاجر، کارگری و آسیب‌پذیر بوده‌اند. این گروه از جمعیت اجاره‌نشین پایتخت، به دلایل متعددی خانه‌های کلنگی این مناطق را به‌جای آپارتمان برگزیده‌اند؛ از جمله آنکه این خانه‌ها عمدتا پلاک‌های ریزدانه در بافت فرسوده شهر هستند و شهروندان ایرانی به دلیل ایرادات حاکم بر این خانه‌ها تمایل چندانی به زندگی در آن ندارند و حتی قیمت پایین باعث نمی‌شود تا به سراغ اجاره این املاک بروند. درواقع شهروندان ایرانی اجاره آپارتمان مجهز در حومه شهر را به اجاره خانه‌های کلنگی ترجیح می‌دهند. در این شرایط مالکان خانه‌های قدیمی در بافت فرسوده شهر تهران نیز از حضور اتباع خارجی استقبال می‌کنند.

بررسی یک ادعا؛ آیا پس از اخراج مهاجران افغان، قیمت مسکن کاهش داشته است؟

تاکنون هیچ نهاد رسمی همچون وزارت راه و شهرسازی، مرکز آمار ایران یا سامانه املاک و اسکان، کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در مناطق هدف را به‌طور رسمی تأیید نکرده‌اند. ارقام اعلام شده در اینباره بر پایه مشاهدات میدانی، اظهارات مشاوران املاک و گزارش‌های غیررسمی بوده است.

همچنین برپایه گزارش میدانی که روزنامه دنیای اقتصاد در ۱۱ تیر منتشر کرده است، یکی از مشاوران املاک محله سیروس تهران درباره موج اخراج اتباع افغانستانی عنوان کرده است: در این منطقه خانه‌های قدیمی و فرسوده‌ای وجود دارد که به دلیل عدم‌صرفه اقتصادی، صاحب خانه فعلا تمایلی به ساخت وساز آن ندارد؛ در سال‌های اخیر چند خانواده افغانستانی به شکل اشتراکی این خانه‌ها را اجاره می‌کردند؛ اما با توجه به موج اخراج افغانستانی‌ها از کشور طی ماه‌های گذشته، بسیاری از خانواده‌ها خانه‌ها را تخلیه کرده و به کشورشان بازگشته‌اند. به این ترتیب در این منطقه تعداد زیادی خانه خالی شده و بدون مستاجر است؛ اما از آنجا که موجران حاضر به کاهش نرخ پیشنهادی اجاره بها نیستند، این خانه‌ها بدون مستاجر و خالی مانده است.

از آنجایی که اتباع افغانستانی در مناطق جنوبی تهران و آن هم در واحد‌های کلنگی سکونت داشته‌اند، اگر ادعای تغییرات قیمتی صحت داشته باشد، عمدتا مربوط به خانه‌های خاص، فرسوده و با نرخ اجاره پایین است که بازار هدف آنها نیز اقشار خاص و مهاجران بوده‌اند؛ بنابراین کاهش موضعی اجاره، به معنای رکود یا سقوط قیمتی نیست.

در صورت ادامه روند خروج مهاجران افغان، احتمال دارد که در برخی مناطق خاص، نرخ اجاره همچنان با نوسان همراه باشد. با این حال، به‌دلیل نیاز مداوم به مسکن در شهر تهران، تورم عمومی و کاهش ساخت‌وساز، بعید است این کاهش به رکودی فراگیر یا طولانی‌مدت تبدیل شود.

از سوی دیگر اخراج گسترده کارگران افغانستانی از بازار کار ایران، نه تنها یک چالش اجتماعی بلکه ضربه‌ای مستقیم به اقتصاد ساخت و ساز است. کارگران افغان با دستمزد‌های پایین‌تر، ستون اصلی نیروی کار ارزان قیمت در پروژه‌های ساختمانی به شمار می‌روند. جایگزینی این نیرو‌ها با کارگران ایرانی که حقوق و مزایای بیشتری طلب می‌کنند، هزینه‌های ساخت و ساز را به طرز چشمگیری افزایش می‌دهد. این افزایش هزینه به قیمت تمام شده مسکن سرایت می‌کند و در نهایت بهای مسکن را به شدت بالا می‌برد. بدین ترتیب، حذف این نیروی کار ارزان، فشار مالی سنگینی را بر سازندگان و در نهایت خریداران مسکن تحمیل و شوک دیگری به بازار مسکن وارد می‌کند.

اخراج افغانستانی‌ها در بازار اجاره مسکن اثر چندانی ندارد

سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره اثر خروج اتباع خارجی بر بازار اجاره مسکن به اقتصاد ۲۴ گفت: «درست است که تعداد زیادی از اتباع افغان از کشور خارج شده‌اند، اما بیشتر شاید در مناطقی که افغانی‌نشین هستند اثر کمی بگذارد. از آنجایی که افغانستانی‌ها اغلب در ساختمان‌های نیمه‌ساخته یا در حال ساخت ساکن بودند در بخش اجاره نمود چندانی پیدا نمی‌کند.»