اخبار فوری
خانه ریز مردم را خانهدار میکند؟ پشت پرده طرح جدید شهرداری تهران چیست؟
کد خبر: ۱۳۵۸۰۶
۱۱:۰۰
۱۴۰۵/۰۵/۲۶
شهرداری تهران با اجرای طرح «خانه ریز» بهصورت تدریجی به دنبال خانهدار کردن مردم است. شهروندان با خرید خانه ریز میتوانند در میانمدت یا بلندمدت خانهدار شوند؟
به گزارش نبض بورس، شهرداری تهران، طرح خانه ریز را باهدف ورود سرمایههای خرد به بازار مسکن و فراهمکردن امکان مالکیت تدریجی راهاندازی کرده است.
در شرایطی که خرید یک واحد مسکونی در تهران برای خانوارها به سرمایهای چندمیلیاردتومانی نیاز دارد، شهرداری تهران مدل جدیدی را با عنوان خانه ریز معرفی کرده است.
بر اساس توضیحات مسئولان شهرداری، در این طرح بهجای خرید یک واحد کامل، افراد میتوانند سهمهای بسیار کوچکی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کنند. «خانه ریز» در تعاریف معادل یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص است. بهاینترتیب، فرد میتواند متناسب با توان مالی خود تعداد مشخصی خانه ریز خریداری کند و در طول زمان بر میزان سرمایهگذاری خود بیفزاید.
برای نمونه، اگر قیمت هر مترمربع در یک پروژه ۱۵۰ میلیون تومان تعیین شود، خرید یکخانه ریز معادل یکصدم مترمربع، حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هزینه خواهد داشت.
شهرداری تهران اعلام کرده است که هدف این طرح صرفاً سرمایهگذاری نیست و میتواند مسیر خانهدارشدن تدریجی افراد را نیز فراهم کند.
طبق توضیحات نوید خاصه باف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای شهرداری تهران افراد میتوانند طی یک دوره بلندمدت، حتی ۱۰ تا ۱۵ سال، بهتدریج سهم خود را افزایش دهند و درنهایت مالک بخش یا تمامی یک واحد مسکونی شوند.
چرا خانه ریز جای خانه را گرفت؟
افزایش شدید قیمت مسکن و فاصلهگرفتن قدرت خرید خانوارها از قیمت آپارتمان، باعث شده مدلهای سنتی خانهدارشدن برای بخش عظیمی از جامعه دشوار شود.
در چنین شرایطی، ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک میتواند ازیکطرف به مردم اجازه دهد بخشی از دارایی خود را در یک دارایی ملکی سرمایهگذاری کنند و از طرف دیگر منابع مالی جدیدی را به پروژههای ساختمانی تزریق کند.
برخی که مدافع این طرح هستند عقیده دارند که خانه ریز میتواند یک ارتباط میان سرمایههای خرد مردم و پروژههای بزرگ ساختمانی ایجاد کند. به بیان سادهتر، فردی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند با این طرح و مشارکت دیگر نیاز نیست سالهای سال برای ورود به بازار مسکن صبر کند و میتواند با حداقل سرمایه وارد این بازار شود.
مزیتهای خانه ریز
مهمترین مزیت خانه ریز، میزان هزینه ورود به بازار مسکن است. در جدیدترین طرح خانه ریز برای خرید هر یک سهم سرمایه موردنیاز ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بوده که این عدد فرصت سرمایهگذاری هر گروهی را در بازار ملک فراهم میسازد.
مزیت دوم امکان سرمایهگذاری تدریجی است. در اصل نیاز نیست فرد سرمایهگذار در هر دوره خانه ریز خریداری کند و هر زمانی که توان مالی لازم را داشت میتواند سهم خانه ریز خریداری کند. این موضوع درحالی است که در بازار خرید سنتی مسکن باید نقدینگی یکباره وارد بازار شود.
ازسویدیگر بر اساس توضیحات شهرداری، ارزش خانه ریز تنها به تورم وابسته نیست و با پیشرفت فیزیکی پروژه نیز میتواند افزایش پیدا کند. یعنی اگر پروژه از مرحله زمین و شروع ساخت به مراحل بالاتر برسد، ارزش ملک نیز میتواند تغییر کند.
مسئولان شهری حتی اعلام کردهاند که در فرض تورم صفر نیز پیشرفت فیزیکی پروژه میتواند موجب افزایش ارزش سرمایه شود.
البته یکی از مزیتهای این طرح نقدشوندگی این طرح است که بر اساس اعلام و تعهدهای لازم در عرض ۷۲ ساعت هر سهم خانه ریز تبدیل به سرمایه نقد میشود. در اظهارات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری حتی موضوع خرید با کسر ۷ درصد از قیمت کارشناسی ماه موردنظر مطرح شده است.
نقاط ضعف خانه ریز
در کنار مزایای خانه ریز، نمیتوان از ریسکها و ابهامهای آن عبور کرد. اتفاقاً مهمترین پرسش درباره این طرح این است که خرید یک سهم بسیار کوچک از یک پروژه ساختمانی تا چه اندازه با مالکیت واقعی یکخانه تفاوت دارد؟
یکی از مهمترین مسائل، ماهیت حقوقی مالکیت است.
در این طرح، فرد در ابتدا مالک یک واحد مسکونی مشخص و قابلسکونت نیست، بلکه سهم بسیار کوچکی از یک پروژه را در اختیار دارد؛ بنابراین باید مشخص باشد که حقوق هر مالک دقیقاً چیست، چه زمانی میتواند از پروژه خارج شود و در صورت بروز اختلاف میان مالکان، چه سازوکاری برای حل اختلاف وجود دارد.
کارشناسان بازار مسکن نیز نسبت به همین مسئله هشدار دادهاند و معتقدند مالکیت خرد میتواند در صورت نبود قراردادها و سازوکار حقوقی شفاف، مشکلاتی ایجاد کند.
یکی از جذابترین وعدههای خانه ریز، امکان فروش سهم است. اما باید میان امکان فروش و فروش سریع و بدون زیان تفاوت قائل شد.
اینکه یک سرمایهگذار بتواند خانه ریز خود را بفروشد، زمانی ارزشمند است که در زمان نیاز، خریدار واقعی وجود داشته باشد. اگر بازار ثانویه فعال نباشد، ممکن است سرمایهگذار برای فروش مجبور شود تخفیف بدهد یا مدت زیادی منتظر بماند.
درست است طبق قوانین شهرداری اعلام کرده که خود خریدار سهام است، اما مسئله اینجاست اگر صف طولانی فروش ایجاد شود بازهم پاسخگوی این فروشها خواهد بود؟
ابهام در قیمتگذاری
بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن عقیده دارند که این پروژه با ابهام در قیمتگذاری مواجه است. اگر پروژه هنوز ساخته نشده باشد، تعیین ارزش واقعی یک مترمربع آینده کار سادهای نیست. قیمت زمین، هزینه ساخت، تورم مصالح، زمان اجرای پروژه و شرایط بازار مسکن همگی بر ارزش نهایی تأثیر دارند.
در نتیجه باید مشخص شود که قیمت هر خانه ریز چگونه، توسط چه کارشناس و چه نهادی تعیین میشود و درنهایت آیا سرمایهگذار میتواند قیمتها بررسی و راستیآزمایی کند یا خیر؟
با خانه ریز، خانهدار میشویم؟
نکته دیگر اینجاست که خرید خانه ریز الزاماً به معنای خانهدارشدن نیست. طبق اعلام مسئولان باید یک تعداد سهم مشخص از خانه ریز (هنوز تعداد سهام مشخص اعلام نشده) خریداری کرد تا درنهایت صاحبخانه شد، اما مسئله اساسی اینجاست که پروژه فعلی ۹ طبقه است اگر میزان متقاضی که تعداد سهام برای خرید خانه دارند بیش از تعداد خانهها باشد درنتیجه تکلیف مردم چه خواهد شد؟
مسئله اینجاست که بخشی از حقالسهمها به سازندهها رسیده و بخش دیگری در توسط شهرداری عرضه شده، حال اگر تعداد متقاضیان واجد شرایط برای دریافت خانه بیش از سهم موجود باشد شهرداری چه عملکردی خواهد داشت؟
بحران مسکن حل میشود؟
سؤال اساسی اینجاست که آیا خانه ریز میتواند بحران مسکن را حل کند؟ میتوان گفت با این حجم پروژه و شرایط پیش رو احتمالاً خیر.
مشکل اصلی بازار مسکن فقط کمبود سرمایه خریدار نیست، بلکه عوامل دیگری، چون قیمت بالای زمین، هزینه ساخت، تورم مصالح، کاهش قدرت خرید خانوار، مشکلات تأمین مالی و کاهش جذابیت ساختوساز نیز در این بحران نقش دارند.
خانه ریز میتواند ابزار جدیدی برای تأمین مالی پروژهها و سرمایهگذاری خرد باشد، اما نمیتواند بهتنهایی قیمت مسکن را کاهش دهد یا عرضه مسکن را بهاندازهای افزایش دهد که مشکل خانهدارشدن اقشار متوسط و کمدرآمد حل شود.
حتی برخی کارشناسان عقیده دارند این مدل بیشتر از آنکه یک سیاست مستقیم برای خانهدار کردن مردم باشد، میتواند ابزاری برای تأمین مالی پروژههای ساختمانی باشد.
خانه ریز فرصت سرمایهگذاری یا ریسک جدید؟
این طرح یک مزیت جدی دارد که سرمایهگذاری در بازار مسکن را برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل ندارند، میتوانند بهراحتی در بازار مسکن سرمایهگذاری کنند.
اما در مقابل، پرسشهای مهمی درباره مالکیت، نحوه قیمتگذاری، نقدشوندگی، تضمین خرید، نحوه محاسبه سود و حقوق مالکان وجود دارد؛ بنابراین خانه ریز بیشتر از آنکه یک راه فوری برای خانهدارشدن باشد، باید بهعنوان یک ابزار سرمایهگذاری خرد در پروژههای ملکی دیده شود.
نکته اساسی اینجاست که اگر قراردادها، وضعیت پروژه، هزینه ساخت، نحوه ارزشگذاری، حقوق خریداران و سازوکار خروج سرمایهگذار کاملاً شفاف باشد، خانه ریز میتواند به یک ابزار جدید برای جذب سرمایههای خرد تبدیل شود.
اما اگر این ابهامات باقی بماند، پایینبودن مبلغ ورود نباید باعث شود ریسک طرح نادیده گرفته شود.
ممکن است خانه ریز مشکل نداشتن پول کافی برای ورود به بازار مسکن را تا حدی کاهش دهد، اما هنوز پاسخ دقیق برای مشکل بزرگتر یعنی چگونه خانوار ایرانی بتواند صاحب یکخانه واقعی شود؟ نداده است.
ارسال نظر
