چرا خرید مسکن بحران شده است؟

به گزارش نبض بورس، چندصدایی در حوزه سیاستگذاری مسکن طی ماه‌های گذشته، تشخیص صورت مساله اصلی در این بخش را برای تصمیم‌گیر نهایی، سخت یا غیرممکن کرده است، به‌طوری‌که در حال حاضر یک گروه، «رکود بخش ساختمان» یا همان رکود تولید خانه را ریشه بحران بخش عنوان می‌‌کنند و گروه دیگر، «نابسامانی‌‌های اقتصادی بیرون ‌‌از بخش» را سرتیم مشکلات می‌‌دانند. متهم یا متهمان اصلی کدامند؟

اخیرا معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌وشهرسازی و همچنین دفتر اقتصاد مسکن در جمع‌‌بندی از مشکلات این بخش، اعلام کرد: در حال حاضر، مساله ما «سلب امکان خانه‌‌دار شدن در گروه‌های کم‌‌درآمد به دلیل شرایط اقتصادی» است که حتی توان اجاره را هم از دست داده‌‌اند.

پیش‌‌تر اما، طراحان همیشگی «مسکن‌‌سازی دولتی» مطرح کرده بودند، رکود تولید و سرمایه‌‌گذاری مسکن در سال‌های اخیر باعث «دور از دسترس شدن خانه برای گروه‌های کم‌‌درآمد» شد. این گروه، ارتباطی بین وضعیت اقتصاد کلان و شرایط غیراقتصادی با قفل‌‌های بخش مسکن و ساختمان قائل نیست و تاکید دارد، «افزایش نبض عرضه» می‌تواند حال تقاضای مصرفی مسکن را خوب کند.

اکنون برحسب اینکه کدام یک از این دو ادعا، به عنوان «تشخیص درست صورت مساله»، مبنای سیاستگذار قرار بگیرد، مسیر خانه‌‌دار شدن زوج‌‌های خانه‌‌ندار (اجاره‌‌نشین‌‌ها) از وضعیتی که در آن قرار دارند، به حالت «بدتر» یا «گذار به شرایط مناسب» تغییر پیدا خواهد کرد.

5 تصویر از «متهمان اصلی» بحران مسکن

مجموعه‌ای از داده‌های رسمی درباره روند عرضه و تقاضای مسکن طی یک دهه گذشته وجود دارد که اگر مورد تحلیل و بررسی قرار بگیرد، نتایج آن می‌تواند متهمان اصلی «بحران خانه‌‌دار شدن و دسترسی به مسکن مناسب» را شناسایی کند.

گروه مسکن روزنامه «دنیای‌‌اقتصاد» این داده‌ها را مورد سنجش و بررسی قرار داده و 5 تصویر از رشد بخش ساختمان، فقر مسکن، رشد سرمایه‌‌گذاری ساختمانی، تورم تولید و مسکن‌‌ دولتی به دست آورده است. پشت این تصاویر را «تورم عمومی بالا و رشد اقتصادی پایین» شکل داده است و در عین حال، روی این تصاویر نیز «استطاعت پایین‌‌ خانوارها برای تامین خانه مناسب» است.

تصویر اول، روند رشد بخش مسکن و ساختمان طی سال‌های ابتدای دهه 90 تاکنون است که ادعای اینکه «رکود تولید عامل فقر مسکن بوده» را زیر سوال می‌‌برد.

بخش مسکن و ساختمان اگر‌چه در سال‌های گذشته نسبت به نیمه اول دهه 90 و به ویژه نسبت به دهه 80، از رشد کمتری برخوردار شده اما همین کم‌‌رشدی، به مراتب بهتر از رشد سایر بخش‌ها و رشد کل اقتصاد بوده است.

بررسی‌‌های «دنیای‌‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، از سال 90 تا سال 1402، نرخ رشد (ارزش افزوده) بخش مسکن و ساختمان به‌طور میانگین سالانه 3.3 درصد بوده که از 1.3 درصد میانگین رشد سالانه تولید ناخالص داخلی در این مقطع زمانی، بیشتر است.

این به معنای آن است که در اوضاع رکودی بخش‌های مختلف اقتصادی، شدت رکود تولید در بخش ساختمان کمتر بوده و این بخش، نسبتا شرایط مناسبی داشته است. از این منظر، مشخص می‌شود «ریشه بحران مسکن» جای دیگری است.

چند روز پیش، فردین یزدانی، صاحب‌‌نظر ارشد بخش مسکن و ساختمان نیز در رد ادعای «ریشه فقر مسکن در رکود تولید»، اعلام کرده بود: مشکل این بخش، «عدم رشد تولید» نیست چون قد و قامت رشد بخش ساختمان از رشد اقتصادی بیشتر است.

یزدانی در تحلیل خود، ریشه مشکلات خانوارها در بازار مسکن را «رشد اقتصادی کند یا منفی» در سال‌های اخیر می‌‌داند و معتقد است، کیفیت رشد اقتصادی در سال‌های اخیر به گونه‌‌ای (فراگیر) نبوده که همه دهک‌‌های درآمدی از مواهب آن بهره‌‌مند شوند؛ دهک‌‌های پایین و متوسط درآمدی جزو متضرران بوده‌‌اند. اما چنانچه رشد اقتصادی به شکل فراگیر از طریق بخش‌های مبادله‌ای باشد، می‌تواند مازادی ایجاد کند که بخشی از آن به «سبد مصرف خانوارها» سرازیر شود و بهبود مصرف‌‌نهایی در همه دهک‌‌ها را به دنبال داشته باشد. به این ترتیب، تصویر اول مشخص می‌‌کند، «رکود بخش ساختمان» متهم اصلی نیست بلکه «رشد اقتصادی پایین و منفی سال‌های اخیر» ریشه مشکلاتی است که «فقر مسکن» را به عنوان «ابرمساله» موجب شده.

تصویر دوم، تکمیل‌‌کننده تصویر اول است؛ «ابعاد آماری فقر مسکن خانوارها».

بررسی‌‌های «دنیای‌‌اقتصاد» درباره این تصویر نشان می‌دهد، خانوارهای ایرانی در سال‌های اخیر به لحاظ «دسترسی به مسکن» فقیرتر شده‌‌اند. سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارها طبق آخرین آمار که مربوط به 1402 است، از 42 درصد هم فراتر رفته که بی‌‌سابقه است؛ حد متعارف این رقم، 30 درصد است. این رشد وزن هزینه مسکن ناشی از تورم فزاینده بوده و در مقابل، چون درآمد خانوار متناسب با هزینه رشد نکرده، گسل ناشی از آن، «بحران عدم دسترسی» را شکل داده است.

شاخص دیگری وجود دارد که فردین یزدانی –نویسنده طرح جامع مسکن- آن را محاسبه کرده است. براساس این شاخص، نرخ ورود مستاجراولی‌‌ها به بازار اجاره مسکن شهرها در سال 1401 به بیش از دو برابر سال 1385 افزایش یافت.

در نیمه دهه 80، حدود 60 درصد زوج‌‌های جدید طی حدود 5 سال می‌توانستند صاحب‌‌خانه شوند اما این رقم در حال حاضر به 10 درصد سقوط کرده است. عامل این اتفاق، جهش قیمت مسکن از سال 97 به بعد است که تحت تاثیر شرایط تورمی ناشی از ریسک سیاسی رخ داد. در سال‌های اخیر تلاطم‌‌های اقتصادی و سیاسی باعث شد نقدینگی‌‌ به سمت بازارهای دارایی از جمله ملک حرکت کند و خرید سرمایه‌‌ای مسکن تشدید شود. بخشی از جهش قیمت نتیجه این حرکت است.

پیامد جهش قیمت را در شاخص «دسترسی به مسکن» که از نسبت قیمت آپارتمان به درآمد خانوار به دست می‌‌آید، می‌توان ردیابی کرد. این شاخص برای کشور و تهران در سال 1402 به ترتیب معادل 11.9 و 20 شده است. حد متعارف شاخص در تعریف جهانی زیر عدد 5 است. این عدد، مجموع سال‌هایی را نشان می‌دهد که با کل درآمد سالانه می‌توان صاحب مسکن شد.

برآیند اعدد و ارقام تصویر دوم مشخص می‌‌کند، «توان اقتصادی» خانوارها برای خرید و حتی اجاره مسکن، به «پایین‌‌ترین» میزان رسیده است. پشت این تصویر، «رکود اقتصادی» سال‌های اخیر است که رفاه را از طریق کاهش درآمد سرانه خانوار کاهش داده است. در چنین فضایی، الزاما رونق ساختمان نمی‌تواند کمکی به حل ابرمساله بازار مسکن کند چون حتی اگر سرمایه‌‌گذاران ساختمانی انگیزه لازم برای تولید بیشتر را داشته باشند، باید رشد هزینه تولید مسکن را روی قیمت فروش منعکس کنند که به مراتب بیشتر از «توان تحمل تقاضا برای رشد قیمت» است. در حال حاضر با وجود آنکه رشد قیمت مسکن در یک‌سال گذشته کمتر از رشد هزینه تولید مسکن بوده، «قدرت خرید» برای آن نیست.

تصویر سوم که متهم دیگری غیر از «رشد اقتصادی پایین» را معرفی می‌‌کند، مربوط به روند سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است.

حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی ابتدای دهه 90 تا سال 1402، سالانه به‌طور متوسط 1.3 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که میانگین تورم مسکن در همین فاصله 36 درصد و تورم تولید نیز 28 درصد بوده است. این ارقام می‌گوید، جهش قیمت مسکن و رکود خرید مصرفی باعث کاهش انگیزه تولید ساختمان شد و در سال‌های اخیر جهش تورم تولید ساختمان نیز شرایط سرمایه‌‌گذاری را سخت‌‌تر کرد.

همچنین نرخ رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان در حساب‌‌های ملی طی این سال‌های مورد بررسی، میانگین 3.5 درصد بوده است که البته بخشی از سرمایه‌‌گذاری در این حوزه مربوط به پروژه‌های عمرانی (زیرساختی کشور) بوده و بخش دیگر مربوط به ساختمان بخش خصوصی است. این نرخ در دهه 80 بالای 7 درصد بوده است.

پشت این تصویر سوم، «تورم» قرار دارد که اگر مهار شود، مشکلات بخش مسکن و ساختمان به صورت دومینویی حل می‌شود. کاهش تورم عمومی باعث کاهش روند رشد قیمت مسکن می‌شود.

این اتفاق در کنار احیای رشد اقتصادی باعث بهبود سطح دسترسی خانوارها به مسکن مناسب خواهد شد و به دنبال آن، شرایط تولید و سرمایه‌‌گذاری بهبود پیدا می‌‌کند.

تصویر چهارم از متهمان «بحران خانه‌‌دارشدن و دسترسی به مسکن مناسب» در «وضعیت تورم تولید» خلاصه می‌شود. سال گذشته هزینه ساخت‌و‌ساز در تهران 30 درصد رشد کرد که دو برابر رشد قیمت فروش بود.

سرمایه‌‌گذاران ساختمانی، این بازار را «سودآور و جذاب» نمی‌‌دانند چون از یک طرف باید تورم تولید را تحمل کنند اما از طرف دیگر به دلیل «نبود قدرت خرید» نمی‌توانند آن را روی تورم مسکن منعکس کنند.

تصویر پنجم نیز «کارنامه مردودی مسکن‌‌سازی دولتی» و «بی‌‌سیاستی در بازار زمین» است.

مطابق این تصویر، یک‌پنجم کم‌‌درآمدهای فاقد مسکن طی چهار سال گذشته توانستند خانه‌های دولتی‌‌ساز را پیش‌‌خرید کنند. این به معنای آن است که «ابرمساله» بخش مسکن و ساختمان «تخریب قدرت خرید خانوارها با رشد اقتصادی پایین و تورم بالا» است و تا این موضوع حل نشود، حتی «ورود مستقیم دولت به ساخت مسکن» نیز نمی‌تواند چاره‌‌ساز باشد.

فردین یزدانی در عین حال نسبت به «وضعیت انحصاری بازار زمین و ساخت‌‌وساز» در نقاطی از شهرها از جمله تهران هشدار می‌دهد و معتقد است، «زمین‌‌های بزرگ» عمدتا در اختیار برخی نهادها و حقوقی‌‌های بازار ساختمان‌‌سازی است که با دسترسی خاص به رانت مجوزهای تغییرکاربری و تراکم‌‌ بالا، در نهایت مسیر عرضه را به سمتی می‌‌برند که امکان «دسترسی به مسکن» از اقشار متوسط و حتی متوسط رو به بالا سلب می‌شود.

مطالعات این کارشناس مسکن نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر فقط یک‌‌سوم از فقرای مسکن حاشیه‌‌نشین در واحدهای مسکونی ساخته‌‌شده روی زمین‌‌های 99ساله، اسکان پیدا کردند. این ناشی از بی‌‌سیاستی در حوزه تامین مناسب زمین است. سیاست‌های حوزه زمین و مجوزهای شهرداری‌‌ها، عملا تقاضای زمین را تامین نکرده است. یک شاهد آماری این وضعیت، رشد دو برابری قیمت زمین در تهران در سال گذشته نسبت به رشد قیمت مسکن است.

در وضعیت فعلی که حل ابرمساله مسکن نیازمند گذر زمان برای کاهش تورم و رشد اقتصادی پایدار و بالا است، کارشناسان اقتصادی «حل مشکل دسترسی به مسکن برای کم‌‌درآمدها» را تنها از مسیر «عرضه مسکن اجاره‌‌ای» آن هم توسط نهادهای حمایتی عنوان می‌‌کنند.

در این شرایط، به دلیل ضعف شدید پس‌‌انداز کم‌‌درآمدها، مسیر مسکن ملکی، سخت یا مسدود است.

دفتر اقتصاد مسکن آمار داده، نرخ پس‌‌انداز دهک اول و دهک دوم در سال‌های اخیر به 10 میلیون و زیر 30 میلیون تومان کاهش پیدا کرده است. این گروه‌های درآمدی با این میزان پس‌‌انداز ناچیز، قادر به تامین مسکن ملکی نیستند.